Cosa c’è dietro gli immobili “a saldo”

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La vicenda delle cartolarizzazioni è recentemente tornata alla ribalta, svelando come potenti e loro vassalli e valvassori sono risuciti ad accaparrarsi notevoli proprietà immbiliari a prezzi di saldo.

I potenti di turno, biasimati da pubblica stampa per tale loro comportamento, si sono però indignati e difesi sostenendo che:

-          hanno solo applicato la normativa all’epoca vigente;

-          hanno (addirittura) acquistato solo grazie all’accensione di un mutuo (come se, del resto questo non sia il solo modo che i cittadini “normali” hanno per acquistare un immobile);

Ma per capire se tali giustificazioni siano sufficienti ad esimersi da pubblica riprovazione e come e perché questo sia comunque potuto accadere è forse necessaria qualche ulteriore precisazione “tecnica”. Mi sono occupato della vicenda cartolarizzazione già nel 2005, quando, in qualità di Ufficiale della Riserva dell’Esercito, viste le mie competenze legali nella vita “civile”, venni richiamato ad hoc per approfondire criticità e fattibilità dell’operazione di cartolarizzazione SCIP 3, relativa alla dismissione dei beni demaniali del Ministero della Difesa.

Le criticità allora emerse erano le stesse che oggi destano tanta attenzione e perplessità. Tramite la cartolizzazione gli immobili pubblici vengono dunque ceduti in blocco ad una società “veicolo” appositamente costituitasi, la Scip appunto, che, in cambio, “anticipa” allo Stato una parte del valore “stimato” di vendita degli immobili.

La Scip, che non ha capitali propri e reperisce i fondi emettendo obbligazioni (in sostanza indebitandosi), s’impegna a rimborsare gli investitori, a scadenze prefissate, delle somme ricevute e dei relativi interessi tramite i fondi incassati dalla vendita degli immobili pubblici.

Le dismissioni di proprietà pubbliche sono state però sempre problematiche. Già infatti era saltata (a causa di alcune contestazioni comunitarie) la cessione delle reti autostradali dall’ANAS a Infrastrutture SpA (per 3 miliardi di Euro), SCIP2 (relativa agli immobili degli istituti previdenziali) non ha dato i risultati sperati ed è anzi oggi quella che “desta scandalo” per le modalità di attuazione, SCIP 3, infine, dopo lungo dibattito, si è comunque arenata.

La vendita degli immobili, del resto, di per sé, non rappresenta nulla di nuovo sotto il sole del panorama pubblico. In teoria, una volta effettuata la ricognizione secondo criteri di trasparenza e pubblicità (cosa però che sembra avvenire con estrema difficoltà), si può procedere alla dismissione del patrimonio immobiliare.

Tali tipi di operazioni, però, sono realizzabili solo su proprietà immobiliari facilmente vendibili. La cartolarizzazione consente dunque, così, la trasformazione del patrimonio immobiliare in flussi finanziari. Ogni operazione di cartolarizzazione presuppone quindi l’individuazione di determinati beni immobili, i quali vanno a costituire un patrimonio separato da quello delle società veicolo.

Tali patrimoni sono vincolati cioè al soddisfacimento delle ragioni dei portatori dei titoli e di tutti coloro nei confronti dei quali sia stato contratto un debito nell'ambito delle operazioni di cartolarizzazione. Ma che cosa resta allo Stato? La società veicolo versa l’importo raccolto dalle operazioni di cartolarizzazione (con le sottoscrizioni delle obbligazioni), a titolo di prezzo iniziale, agli enti che hanno ceduto gli immobili. La società veicolo si occupa poi della gestione degli immobili e della loro rivendita sul mercato.  I proventi derivanti dalla gestione e dalla vendita degli immobili sono quindi utilizzati per il rimborso: del debito, degli interessi, degli oneri accessori, delle commissioni ai soggetti terzi e degli altri costi.  L'eventuale residuo costituisce infine il cosiddetto prezzo "differito" da retrocedere all'originario titolare del diritto di proprietà, cioè allo Stato.  E come ci guadagnavano gli inquilini degli immobili venduti (tra cui anche gli “indignati” politici)?

La legge 326/03 stabiliva, per esempio, che i conduttori delle unità immobiliari hanno il diritto di opzione per l’acquisto, con possibilità, in caso di reddito familiare inferiore a determinati limiti, di accendere un mutuo a tasso agevolato finalizzato all’acquisto stesso.

Chissà se anche nelle vicende di recente evidenziate dalla stampa nazionale, i vari soggetti coinvolti, hanno usufruito anche di tali accensioni agevolate?

Visti i lauti compensi ricevuti in qualità di politici, ritengo di no (ma non si sa mai). Il prezzo di vendita delle unità immobiliari è comunque determinato (rectius: dovrebbe essere determinato) in base alle valutazioni di mercato, considerando i prezzi effettivi di compravendite di unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe. Gli immobili, però, vengono offerti in opzione ai conduttori (che godono di diritto di prelazione) e il prezzo viene comunque diminuito del 30 per cento.

Oltre a tale riduzione (già notevole) i conduttori possono godere inoltre di un’ulteriore riduzione del prezzo se acquistano, a mezzo di mandato collettivo, un numero di unità immobiliari rappresentativo dell’80 per cento delle unità complessive dell'immobile, al netto di quelle libere (ecco forse perché tra i casi segnalati dalla stampa abbiamo visto che rientravano acquisti non di uno, ma di dieci o venti appartamenti in blocco?).

Comunque se i conduttori non raggiungono la suddetta percentuale dell’80%, ma solo quella del 50%, ottengono pur sempre uno sconto, anche se di entità inferiore. Solo nel caso in cui i conduttori non abbiano esercitato il diritto di opzione, e/o rimangano delle unità libere, si procede quindi alla vendita al miglior offerente, individuato con procedura competitiva (e finalmente con effettivo guadagno per le casse pubbliche).

Per gli immobili di pregio (tra cui, “a occhio”, dovrebbero rientrare molti degli immobili acquistati dai vari soggetti coinvolti nella vicenda), infine, vale (rectius: dovrebbe valere) una disciplina a parte, in quanto non dovrebbe essere concesso ai conduttori, che esercitano il diritto di opzione, lo sconto del 30 per cento sul prezzo.  Gli immobili di pregio vengono individuati, su proposta dell’Agenzia del Territorio, dai decreti che trasferiscono gli immobili alle società veicolo.

Non sono però soggetti all’individuazione dei decreti citati, e quindi sono sempre considerati di pregio gli immobili situati nei centri storici urbani, ad eccezione di quelli, espressamente indicati nei suddetti decreti, sempre su proposta dell’Agenzia del Territorio, che si trovano in stato di degrado e per i quali sono necessari interventi di restauro e di risanamento conservativo, ovvero di ristrutturazione edilizia.

Molti degli immobili che hanno destato scandalo rientravano appunto in questa categoria. In conclusione, il patrimonio immobiliare pubblico è una enorme risorsa sulla quale è lecito e possibile fare leva per risolvere i problemi finanziari che il nostro sistema economico sta attraversando. Il dubbio invece riguarda il metodo di dismissione scelto e, soprattutto, i criteri per la sua applicazione. E’ quindi lecito chiedersi: a chi giova tutto ciò?

Giova certamente agli occupanti, che continuano così a godere di già ingiusti privilegi (non ci scordiamo infatti quanto pagavano di affitto per gli immobili poi comprati a due soldi). Giova (ancor di più) a quegli inquilini (magari ad alto reddito) che hanno potuto arricchire il proprio patrimonio immobiliare a spese dello Stato.

Ma queste, a ben vedere, sono solo le briciole. Gli interessi maggiori si hanno da parte degli speculatori di tutti i generi che si sono buttati a capofitto nell’“affaire” della vendita del patrimonio pubblico.

L’immissione sul mercato di un patrimonio pubblico, che dovrebbe aggirarsi attorno ai 35 miliardi, ma che ha un potenziale valore di dieci volte tanto, ha scatenato appetiti fortissimi e forti speculazioni, con la inevitabile concorrenza d’interessi tra pubblico e privato.  È evidente che il patrimonio alloggiativo pubblico ha tutte le caratteristiche che interessano gli speculatori. E’ lì che le grandi multinazionali del mercato immobiliare hanno quindi concentrato la loro attenzione, proprio perché si tratta di un patrimonio facilmente “riconvertibile” o con ristrutturazioni o con abbattimenti e ricostruzioni.

Gran parte del patrimonio degli enti sorge, infatti, proprio nella fascia d’interesse del centro o appena a ridosso del centro, quindi con valori catastali già alti e con valori commerciali da incrementi stratosferici. Insomma ce n’è per tutti: “piatto ricco, mi ci ficco”.

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