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Il rischio di bolla immobiliare minaccia la Gran Bretagna

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Sembra chiaro che il rallentamento dell’economia americana negli ultimi mesi è principalmente dovuto alla fine della bolla speculativa del mercato immobiliare. Comunque, è altrettanto chiaro che in alcuni paesi esiste un boom immobiliare molto più accentuato e preoccupante di quello statunitense. Infatti, dal 1995 i prezzi medi sul mercato immobiliare usa sono cresciuti del 190 per cento mentre, ad esempio, quelli francesi sono aumentati del 210 per cento. Anche altri paesi europei come l’Italia, l’Olanda, la Svezia o la Danimarca hanno sperimentato sviluppi simili. Le uniche due eccezioni a questo trend sono state la Germania e la Svizzera. Ma l’OCSE ha messo in rilievo che i paesi con le cifre più straordinarie e rischiose sono l’Irlanda, la Spagna e il Regno Unito.

In Irlanda, una casa media nel 1996 costava solamente 86mila euro mentre adesso costa 350mila. In Spagna, incredibilmente, nell’ultimo decennio il numero delle case costruite è stato maggiore di quello di Francia, Italia e Germania messe insieme. In Irlanda e Spagna  il boom edilizio ha spinto gli investimenti e l’aumento dei consumi, contribuendo all'aumento dei tassi di crescita economica proprio quando il resto della zona euro ristagnava.  Comunque, se esplode la bolla in Irlanda o Spagna, non ci saranno effetti drammatici sul resto del continente perché malgrado la loro crescita recente le due economie non hanno un peso internazionale molto forte. Invece, se crollasse il mercato immobiliare in Gran Bretagna, la seconda economia europea, gli effetti internazionali sarebbero presumibilmente molto rilevanti. Ma c’è da aspettarsi un declino paragonabile o peggiore di quello americano?

Si deve riconoscere che se il mercato immobiliare inglese entrasse in crisi come quello statunitense gli effetti di quella crisi sarebbero ben più negativi sull’economia britannica. L’aspetto fondamentale del mercato britannico è che gli inglesi normalmente prendono mutui per le loro case con tassi di interesse flessibili (floating rates), quindi, se si decide di comprare una casa quando i tassi sono bassi, si deve anche accettare di pagare dei tassi più elevati quando essi  aumentano (questo di tipo di finanziamento è meno frequente negli Stati Uniti e quasi sconosciuto  in Francia dove si devono pagare tassi costanti). Visto che negli ultimi anni i tassi di interesse sono stati relativamente bassi, i compratori hanno potuto finanziare le loro case in modo abbastanza facile. Ma l’alta domanda ha spinto l’aumento dei prezzi medi delle case al 204 per cento dalla fine degli anni novanta. E questo ha messo in allarme gli economisti. Allarme accresciuto dal fatto che nella sua storia recente, che risale agli anni ottanta, la Gran Bretagna ha avuto un clamoroso precedente di bolla speculativa sul mercato immobiliare finita in modo drammatico. Il boom della fine degli anni ottanta, infatti, terminò quando i tassi di interesse aumentarono al punto da trascinare l’economia in una recessione lunga e dura che si è protratta fino a metà degli anni novanta. In termini reali i prezzi medi calarono del 30 per cento.

Coloro che prevedono uno sviluppo simile nel futuro prossimo prendono in considerazione che il rapporto tra i prezzi medi delle case e il guadagno medio annuale di un individuo. Tale rapporto si assesta attualmente sul 6.5 a 1, mentre storicamente si assestava sul 3 a 1. Secondo questo ragionamento la gente non può dunque permettersi le case che compra; quando, invece, riuscirà a comprarle ci sarà un crollo enorme con conseguenze gravi sull’economia intera.

Nonostante le brutte esperienze del passato gli ottimisti continuano a essere in maggioranza. Ritengono che la domanda per nuove case rimarrà alta anche nel futuro, sia per il flusso di lavoratori stranieri (soprattutto dall’Europa dell’Est) sia per il fatto che un numero crescente di inglesi vive da solo. Ritengono poi che il rapporto altissimo di prezzi medi e guadagni non è molto rilevante. Ma che rilevante è invece il rapporto tra prezzi/guadagni da un lato e tassi di interesse dall’altro. E secondo questo rapporto i prezzi attuali non sono sopravalutati visto che i tassi di interesse si assestano alla metà del livello raggiunto durante il crollo nei primi anni novanta.

Ma proprio questo equilibrio potrebbe cambiare a breve, per l’aumento dell’inflazione di marzo 2007 (3.1 per cento) a causa della quale la Banca d’Inghilterra ha dovuto difendere la sua politica monetaria di fronte al governo. La banca centrale, infatti, è costituzionalmente costretta a mantenere un tasso di inflazione sotto il tre per cento. Quindi, i mercati adesso aspettano un pronunciato aumento dei tassi di interesse per combattere l’inflazione. Uno sforzo per una politica monetaria più restrittiva da parte della Banca dell’Inghilterra potrebbe colpire i creditori di un’ipoteca e congelare il mercato immobiliare.

 

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2 COMMENTS

  1. BOLLA ITALIANA
    Anche in Italia esiste una spaventosa bolla immobiliare, in particolare in alcune zone tra cui spicca vistosamente Milano e provincia. A dire il vero i segni del prossimo crac sono visibilissimi nonostante gli incredibili puntelli che gli interessati cercano di mettere ai prezzi. Pochi giorni fa parlavo con un notaio della zona sud di Milano, in 1 mese solo 1 passaggio di proprietà contro 30-40 di un paio di anni fa. Comunque la stampa tace, non illudetevi. Presto a Milano e provincia si farano storici affaroni, non abbiate fretta di comprare. Già ora gli agenti sono molto ma molto malleabili.

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