Non sparate sul banchiere! Quattro proposte operative

In questo periodo il mondo di tutte le imprese individuali e societarie sta soffrendo enormemente in forza delle chiusure selettive che hanno falcidiato, e probabilmente falcidieranno per molto tempo, lavoro e fatturato.

Il decreto liquidità del Governo presenta pochissimi “mezzi propri” e di fatto finisce per trasferire sul sistema bancario (privato) le sofferenze (pubbliche) di sistema.

Allo stato il sostegno del sistema bancario per le imprese diventa non necessario ma vitale.

Purtroppo l’assetto societario italiano è sempre stato caratterizzato dalla “sottopatrimonializzazione”. Sottopatrimonializzazione che comporta gravi difficoltà da parte del sistema bancario nell’erogazione dei finanziamenti, a fronte di scarsissime garanzie, nonostante il ricorso a tutta una serie di fidejussioni o garanzie personali da parte dei soci: garanzie personali che si inseriscono, complicandolo, nel già complesso sistema di erogazione dei fidi.

E la situazione rimane invariata nonostante nel decreto governativo sia previsto lo stato, per il tramite della Sace, quale garante di ultima istanza.

La patrimonializzazione della società, anche attraverso l’implementazione del patrimonio sociale anche e soprattutto in termini immobiliari, si scontra però con una fiscalità “ingenerosa” che scoraggia tale patrimonializzazione.

Pertanto ove la fiscalità fosse “neutra” si riuscirebbe a raggiungere lo scopo sia di una fortissima ripatrimonializzazione societaria (attraverso il conferimento dei soci) sia di un rafforzamento del sistema delle garanzie a fronte di nuovi finanziamenti bancari con tutte le ricadute positive immaginabili in tema di tenuta del sistema.

All’uopo si potrebbe:

PRIMA PROPOSTA – inserire nell’articolo 1 della parte I della tariffa allegata al DPR 26 aprile 1986 n. 131 la previsione dell’imposta fissa di registro per il conferimento in società, da parte dei soci di beni immobili e terreni anche edificabili ai fini della patrimonializzazione della società conferitaria.

Naturalmente si dovrebbe prevedere, di compendio, anche il pagamento dell’imposta fissa ipotecaria e dell’imposta fissa catastale.

2 – Nell’eventualità che i beni immobili fossero assoggettati a regime IVA prevedere che qualunque conferimento di beni immobili o terreni anche edificabili rientrante nel perimetro dell’applicazione dell’IVA possa usufruire del regime del cosiddetto “reverse charge” ai sensi e per gli effetti di cui al n. 8 ter lettera d) dell’articolo 10 del DPR 26 ottobre 1972 n. 633.

Naturalmente anche in tale caso le imposte ipotecarie e catastali di compendio dovrebbero essere applicate in misura fissa.

SECONDA PROPOSTA – Tassazione del reddito derivante dalla locazione di beni immobili ubicati in Italia. 1. Il reddito derivante dalla locazione di beni immobili ubicati in Italia per l’anno 2020, di proprietà delle persone fisiche, delle società di cui all’articolo 5 d.p.r. 917/ 86, e dei soggetti di cui all’articolo 73 comma 1 e 2 d.p.r. 917 /86 è tassato con il principio di cassa con tassazione separata per i soggetti Irpef.

2. Per gli anni successivi al 2020 la tassazione del reddito derivante dalla locazione degli immobili di cui al comma 1continua ad essere disciplinata dagli articoli 37, 38 39, 40, e 90 del DPR 917/86 fatta salva la tassazione con il criterio di cassa, dei canone di locazione di competenza dell’anno 2020 incassati negli anni successivi.

3. L’IMU dovuta sugli immobili di cui al comma 1 destinati alla locazione, per quanto riguarda l’anno di imposta 2020 deve essere versata unitamente all’acconto ed al saldo dell’IMU dovuta per l’anno in cui il canone di locazione relativo all’anno 2020 è incassato.

Con questa proposta si vuole far fronte al crollo che sta registrando il comparto immobiliare negli incassi dei fitti attivi, legato ai provvedimenti che hanno imposto la chiusura dei negozi, degli uffici, degli alberghi e degli stabilimenti per l’emergenza Covid-19.

Anche le attività che non hanno interrotto l’attività hanno adottato misure di contenimento del virus con lo smart working, chiudendo quindi i luoghi di lavoro.

Con questa proposta legislativa si vuole offrire un sostegno finanziario indiretto alle imprese che operano nel settore immobiliare.

TERZA PROPOSTA – Interpretazione autentica dell’articolo 1 comma 699 della legge 27 dicembre 2019, n. 160

L’articolo 1 comma 699 della legge 27 dicembre 2019, n. 160 che recita” Il maggior valore attribuito ai beni in sede di rivalutazione si considera riconosciuto ai fini delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attivita’ produttive a decorrere dal terzo esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione e’ stata eseguita, mediante il versamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attivita’ produttive e di eventuali addizionali nella misura del 12 per cento per i beni ammortizzabili e del 10 per cento per i beni non ammortizzabili” deve essere interpretata come possibilità riconosciuta al contribuente di dare rilevanza fiscale alla rivalutazione civilistica eseguita. Pertanto è riconosciuta al contribuente la facoltà di eseguire la rivalutazione solo civilistica dei beni

Con questa proposta si vuole offrire agli imprenditori la possibilità di migliorare la rappresentazione in bilancio dei beni di proprietà con un effetto incrementativo del patrimonio netto contabile, senza dover sostenere costi fiscali.

La rappresentazione in bilancio a valori di mercato dei beni di proprietà può:

i) certamente facilitare il ricorso all’indebitamento bancario;

ii) evitare l’abbattimento del capitale sociale in caso di perdite.

QUARTA PROPOSTA – Interpretazione autentica dell’articolo 16 Decreto legge 04/06/2013 n. 63. Proroga delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia e per l’acquisto di mobili

In vigore dal 1 gennaio 2020

L’articolo 16 commi 1 e 1bis così recita: “1. Ferme restando le ulteriori disposizioni contenute nell’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, per le spese documentate, relative agli interventi indicati nel comma 1 del citato articolo 16-bis, spetta una detrazione dall’imposta lorda fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione è pari al 50 per cento per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2020.

1-bis. Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per gli interventi di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo la data di entrata in vigore della presente disposizione, su edifici ubicati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, pubblicata nel supplemento ordinario n. 72 alla Gazzetta Ufficiale n. 105 dell’8 maggio 2003, riferite a costruzioni adibite ad abitazione e ad attività produttive, spetta una detrazione dall’imposta lorda nella misura del 50 per cento, fino ad un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno”.

Per gli interventi edilizi di demolizione e ricostruzione che comportano procedure urbanistiche articolate con la sottoscrizione di convenzioni con gli Enti territoriali e la realizzazione di opere di urbanizzazione prima della edificazione dei nuovi fabbricati dopo la demolizione di quelli preesistenti, per “procedure autorizzatorie iniziate dopo la data di entrata in vigore della presente disposizione” si deve intendere la procedura autorizzatoria relativa alla edificazione del nuovo fabbricato e non la procedura edificatoria relativa alla sottoscrizione della convenzione con il Comune o la realizzazione delle opere di urbanizzazione.

L’interpretazione autentica che viene proposta di dare al comma 1-bis dell’articolo16 del DL 04/06/2013 N. 63 ha l’obiettivo di eliminare una situazione di svantaggio in cui si vengono a trovare le società edili che stanno realizzando importanti interventi di riqualificazione edilizia o urbanistica, con demolizione di edifici non conformi alla normativa antisismica e ricostruzione di edifici nuovi in sicurezza rispetto alla citata normativa antisismica.

Come noto, detti interventi hanno bisogno di un iter urbanistico piuttosto lungo ed articolato che inizia con la sottoscrizione di una convenzione con gli Enti territoriali ( Comune e Regione) in cui è ubicato l’immobile da demolire e che prosegue con la demolizione degli edifici non a norma, la realizzazione di opere di urbanizzazione e , dopo la loro ultimazione, la richiesta del permesso di costruire dei nuovi fabbricati conformi con la normativa antisismica.

Se per accedere alle agevolazioni del sisma bonus acquisti, l’inciso contenuto nel comma 1 bis del citato articolo 16 viene inteso non come richiesta del permesso di costruire del nuovo fabbricato, ma come inizio del procedimento urbanistico fin dalla sottoscrizione delle Convenzioni con gli Enti territoriali, dalla agevolazione vengono escluse tutte quelle iniziative edilizie che hanno iniziato l’iter urbanistico di demolizione per la ricostruzione di edifici a norma molti anni prima e che al 01.01.2017 non hanno però ancora potuto iniziare la costruzione dei nuovi edifici in quanto non è ancora stato ultimato l’iter sopra descritto che precede il rilascio del permesso a costruire dopo la demolizione.

In questo modo, vengono traditi gli obiettivi della norma che sono: i) quello di agevolare le iniziative edilizie volte al rinnovamento ed alla messa in sicurezza del patrimonio edilizio nazionale, ii) ridare slancio ad un settore economico che è depresso da oltre 10 anni.

Inoltre, in questo modo, si crea una concorrenza “sleale” tra imprese che, pur facendo la stessa attività, nello stesso arco temporale, (i.e. la costruzione di nuovi edifici antisismici dopo la demolizione di edifici preesistenti non a norma),alcune possono usufruire dell’agevolazione in quanto eseguono degli interventi edilizi urbanisticamente più semplici che si limitano alla demolizione di edifici ed alla ricostruzione sullo stesso sedime edifici nuovi a norma, senza obbligo di intraprendere l’esecuzione di opere di urbanizzazione, e quindi possono ben aver avviato la demolizione dopo il primo gennaio 2017 ed iniziato pochi mesi dopo la costruzione del nuovo edificio, mentre altre imprese che hanno dovuto iniziare molto tempo prima l’articolato iter urbanistico prima descritto per la demolizione e la realizzazione delle opere di urbanizzazione, si trovano a costruire il nuovo fabbricato conforme alla norma antisismica contemporaneamente con le altre imprese, ma a differenza delle prime non possono beneficiare dell’agevolazione in commento.

Vengono immessi così sul mercato contemporaneamente immobili aventi le stesse caratteristiche, ma di questi solo alcuni offrono agli acquirenti le notevoli agevolazioni del sisma bonus acquisti, mentre gli altri, a parità di caratteristiche non possono offrire dette agevolazioni, risultando così economicamente svantaggiosi e quindi fuori mercato.

Tali proposte consentirebbero di agire contemporaneamente, attraverso l’utilizzo della leva fiscale, sia sotto il profilo della patrimonializzazione delle imprese che della loro operatività onde consentire al sistema bancario di poter procedere con maggiore speditezza alla “procedimentalizzazione” ed erogazione degli affidi.

Perchè non è pensabile che il sistema bancario da solo possa reggere l’urto dei 400 miliardi di liquidità promessi alle imprese.