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L'appello

Trasparenza catastale e imposta patrimoniale, vigilare contro la sinistra delle tasse (di C. Togna)

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La riforma del Catasto, che desta le perplessità del centrodestra e fa parte del disegno di legge delega approvato dal Governo, non è in senso stretto un provvedimento collegato al piano nazionale di ripresa e resilienza (PNRR) ma di fatto fa parte, in senso lato, della politica del recovery plan. E’ quindi una richiesta della Commissione Europea la quale, come notato dalla stampa specializzata, nelle sue raccomandazioni per il nostro Paese chiede “di rivedere i valori catastali non aggiornati”.

Fin qui sembrerebbe tutto di buon senso (e su questo gioca il PD e la sinistra tutta). Buon senso che conduce a due affermazioni entrambe false: la prima che la rendita catastale non rispecchi il valore “di mercato” dell’immobile, la seconda che le rendite catastali siano numeri che non hanno senso ed in ordine ai quali risulterebbe necessario fare un’operazione di trasparenza.

Non è così. E valga il vero. Il nostro Catasto è una delle macchine della pubblica amministrazione più efficienti e dotata delle migliori tecnologie. Il mancato censimento degli immobili fantasma (soprattutto in alcune zone del Sud) è dovuto alla mancanza di volontà politica di censire detti immobili (e quindi di tassarli) in quanto interessando milioni di famiglie vi è la paura di perdere un importante serbatoio elettorale. Le metodologie di accatastamento, i criteri di censimento, la velocità di recepimento delle variazioni del catasto sono performanti e altamente digitalizzate.

Allora perché tutta questa attenzione su un organismo della pubblica amministrazione, il Catasto, che funziona benissimo?

Il vero problema è l’IMU (l’odiosa tassa che ha sostituito la vecchia ICI). L’IMU, che nessuno ha il coraggio di chiamare imposta patrimoniale, viene calcolata all’attualità sulla rendita catastale la quale per dettato normativo risponde a criteri “reddituali” e non “patrimoniali”. Di qui la necessità, per rendere la rendita catastale di fatto un’imposta patrimoniale, di coefficienti di moltiplicazione della rendita variamente modificati nel tempo.

Il problema quindi non è la rendita catastale (che assolve benissimo il suo dovere). Il problema è l’IMU che, per essere in tutto e per tutto un’imposta patrimoniale, necessita come base di calcolo del valore di mercato dell’immobile e non della rendita catastale. Quindi, nell’ottica della sinistra, dietro l’innocente (e furbesca) locuzione “riforma del Catasto” deve leggersi “imposta patrimoniale”.

Per una migliore comprensione dei lettori esporremo di seguito le falsità delle argomentazioni della sinistra sulla presunta inefficienza del Catasto nel (nemmeno mascherato) tentativo di introdurre l’imposta patrimoniale.

 Non è vero che gli estimi catastali risalgono ad oltre 50 anni fa.

Le rendite catastali sono aggiornatissime (ad horas) non solo per tutte le zone ma anche, all’interno delle zone, nelle cosiddette “microzone” in modo da dare una rendita che tenga conto del piano, dell’esposizione, della natura dell’edificio e financo del pregio delle scale e degli ascensori. Quello che non si vuol dire è che la rendita catastale non è una rendita “di valore commerciale” ma di “valore reddituale”. Questo perché il legislatore del dopoguerra aveva ben presente che fenomeni imponderabili (allora si pensava più alle guerre che alle pandemie ma il risultato del ragionamento non cambia) potessero abbattersi sul valore commerciale degli immobili fin quasi ad azzerarli e che quindi parametrarne le imposte su un valore variabile come quello di mercato rispetto ad un valore da assumere come fisso per la durata di decenni avrebbe comportato (stante l’impossibilità anche per il miglior Catasto del mondo di cambiare rendite continuamente e in tempo reale) enormi ingiustizie fiscali. Si scelse quindi il metodo cosiddetto reddituale (ed è per questo che si chiama “rendita catastale”) che parametra l’imposizione fiscale sull’immobile a una rendita figurativa che proiettata su tempi mediamente lunghissimi consente di contenere, se non di eliminare, il problema delle oscillazioni che presenta invece il valore di mercato. Ed è pure più giusto perché la richiesta di un immobile è data soprattutto da quanto esso messo a profitto può “rendere”. Quindi il legislatore è stato tutt’altro che cretino e non è che gli scienziati di adesso scoprono che rendita catastale e valore commerciale non coincidono: non possono coincidere in quanto uno è valore di scambio (soggetto alle contingenze di mercato) e l’altro rendita di messa a profitto del bene mediante contratti di locazione spalmati normalmente in un arco temporale che si misura in decenni.

Non è vero che risulti ignoto all’Amministrazione il reale valore degli immobili.

Da oltre 10 anni è compiuta la digitalizzazione di tutti gli atti di trasferimento di immobili (sia compravendite che successioni): non solo, ma esistono osservatori specializzati (strutturali all’Agenzia delle Entrate) che compiono un monitoraggio quotidiano del valore di mercato degli immobili. Un esempio è l’OMI le cui risultanze vengono ritenute probanti anche in caso di contenzioso da o contro l’Agenzia delle Entrate. Quindi, in buona sostanza, tutta l’amministrazione finanziaria conosce in tempo reale entrambi i dati: 1) il valore reddituale dell’immobile (e cioè quanto può rendere se affittato) su cui viene parametrata la rendita catastale “reddituale” (fornito dagli uffici catastali); 2) il valore commerciale dell’immobile desunto dalle Conservatorie dei Registri Immobiliari (Agenzia fiscale del territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare). Quindi trasportare il valore commerciale, perfettamente conosciuto dall’Amministrazione finanziaria, in Catasto, significa sostituire il criterio “reddituale” con quello patrimoniale di tal che le imposte prenderanno il nome che le compete e cioè “imposta patrimoniale”.

Sostituzione del vano catastale con il metro quadrato.

La misurazione delle unità immobiliari urbane con i metri quadrati non fu perseguita dall’originario legislatore per diversi motivi. Uno: non esiste un metodo soddisfacente per il calcolo dei metri quadrati di un appartamento o meglio ve ne sono diversi: I)calcolo delle superfici nette (sottratti quindi gli spessori dei muri perimetrali e dei tramezzi); II) calcolo delle superfici lorde al lordo dei muri perimetrali e dei tramezzi (un’allegria per gli edifici più antichi); III) calcolo delle superfici scoperte balconi terrazzi e giardini per la loro estensione reale; IV) calcolo delle superfici coperte (muri perimetrali tramezzi) e scoperte (balconi terrazzi e giardini) con un criterio percentuale ponderato (20%, 30% e così via); V) calcolo delle superfici delle scale e degli ascensori per estensione e pregio con parametri reali o ponderati.

A Mario Draghi bisogna credere, e ben vengano dunque le operazioni di chiarezza. Ma occorre vigilare per evitare che i partiti delle tasse strumentalizzino la riforma per introdurre surrettiziamente le basi di una patrimoniale sulla casa.

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1 COMMENT

  1. La trasparenza e l’efficienza catastale sono un dovere civico, l’aumento delle tasse è una scelta politica, con un catasto aggiornato le tasse sulla casa potrebbero anche diminuire.

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